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Cuando el banco te presenta su oferta de hipoteca o préstamo personal, aparecen dos porcentajes que confunden a casi todo el mundo: el TIN y el TAE. Son distintos, miden cosas distintas y conocer la diferencia puede ahorrarte miles de euros.
Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)
El TIN es el precio puro del dinero prestado, expresado como porcentaje anual. Es el tipo que se aplica directamente al capital para calcular los intereses del préstamo. No incluye ningún coste adicional: ni comisiones de apertura, ni seguros vinculados, ni gastos de gestión.
Si un banco anuncia una hipoteca al TIN 3,00%, eso significa que por cada 1.000 € prestados pagará 30 € de intereses anuales, sin contar ningún otro coste.
Qué es el TAE (Tasa Anual Equivalente)
El TAE es el indicador de coste real del préstamo. Incorpora el TIN más todos los costes asociados: comisiones de apertura o estudio, frecuencia de pagos y, en algunos casos, seguros o productos vinculados obligatorios. El Banco de España obliga a todos los bancos a indicar el TAE en su publicidad.
La fórmula del TAE es compleja, pero lo importante es esto: cuanto mayor sea la diferencia entre TIN y TAE, más costes adicionales tiene el préstamo.
Diferencias clave
| Característica | TIN | TAE |
|---|---|---|
| Qué mide | Solo el interés del capital | Coste total anual del préstamo |
| Incluye comisiones | No | Sí |
| Incluye seguros | No | Solo si son obligatorios |
| Sirve para comparar ofertas | No es suficiente | Sí, es el dato clave |
| Obligatorio en publicidad | No siempre | Sí, por ley |
Ejemplo práctico: dos ofertas con el mismo TIN
Supón que dos bancos te ofrecen un préstamo de 10.000 € a 3 años con TIN del 6%:
- Banco A: Sin comisiones. TAE = 6,17%
- Banco B: Comisión de apertura 1% (100 €) + seguro de vida obligatorio 15 €/mes. TAE = 9,8%
El TIN es idéntico, pero el coste real del Banco B es casi un 60% más caro. Por eso siempre debes comparar el TAE, no el TIN.
Truco de los bancos: En publicidad se suele destacar el TIN porque es el número más bajo. Siempre exige ver el TAE antes de firmar nada.
El FEIN y la FIAE: tus derechos como cliente
La Ley 5/2019 obliga a que cualquier banco que te ofrezca una hipoteca te entregue dos documentos estandarizados antes de la firma:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): resume todas las condiciones del préstamo, incluyendo TIN, TAE, cuota mensual, plazo y costes totales. Es vinculante para el banco durante al menos 10 días.
- FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): avisa de cláusulas especiales como vencimiento anticipado o intereses de demora.
Tienes derecho a recibir estos documentos con antelación suficiente para comparar. No firmes nada sin haberlos leído.
Preguntas frecuentes
Solo si son obligatorios para obtener el préstamo. Si son voluntarios (aunque te los ofrezcan con bonificación), no se incluyen en el TAE.
Sí. En hipotecas variables el TAE se indica a un plazo determinado con el euríbor vigente en el momento de la oferta. Varía conforme cambia el índice de referencia.
En hipotecas variables sí: el TIN = Euríbor + diferencial. Por ejemplo, Euríbor + 0,75% con euríbor al 3,20% da un TIN del 3,95%.