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Si firmaste tu hipoteca hace unos años con condiciones que hoy ya no son competitivas, tienes derecho a cambiar de banco sin cancelar el préstamo. Este proceso se llama subrogación hipotecaria de acreedor y puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Qué es la subrogación hipotecaria
La subrogación de acreedor consiste en trasladar tu hipoteca de un banco a otro que te ofrece mejores condiciones: un tipo de interés más bajo, sin productos vinculados o un plazo distinto. La garantía hipotecaria (tu vivienda) permanece igual; solo cambia la entidad prestamista.
No debes confundirla con la subrogación de deudor, que es cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca del vendedor.
Cuándo conviene subrogar
La subrogación tiene sentido cuando:
- Tu TIN actual supera al menos en 0,5 puntos porcentuales la mejor oferta del mercado.
- Tu hipoteca es a tipo variable con diferencial alto (por encima de Euríbor + 1%) y encuentras tipo fijo por debajo del 3%.
- Tu banco te cobra muchos productos vinculados (seguros caros, cuentas con comisión) que otros no exigirían.
- Quedan más de 10 años de hipoteca, suficiente para amortizar los gastos del cambio.
Ejemplo real: Pasar de Euríbor + 1,25% a tipo fijo del 2,90% en una hipoteca de 200.000 € a 20 años puede suponer un ahorro de entre 15.000 y 35.000 € en intereses totales según cómo evolucione el euríbor.
Costes de la subrogación en 2025
| Concepto | Importe aproximado | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| Comisión de subrogación (banco origen) | 0,15%–2% del capital (máximos legales) | Tú |
| Tasación de la vivienda | 200–500 € | Tú (a veces la asume el banco nuevo) |
| Notaría | 300–700 € | Banco nuevo (desde Ley 5/2019) |
| Registro de la Propiedad | Incluido arriba | Banco nuevo |
| Gestoría | Incluido arriba | Banco nuevo |
Desde la Ley 5/2019, el banco nuevo asume notaría, registro y gestoría. Tu principal coste es la posible comisión del banco de origen y la tasación.
Proceso de subrogación paso a paso
- Compara ofertas: utiliza comparadores o contacta directamente con varios bancos. Pide el FEIN de cada uno.
- Presenta solicitud al banco nuevo con tu documentación (nóminas, CIRBE, nota simple del registro).
- El banco nuevo notifica al banco actual, que tiene 15 días para ofrecerte una contraoferta.
- Decides: aceptas la contraoferta de tu banco (novación) o continúas con el cambio.
- Tasación del inmueble por empresa homologada.
- Firma en notaría de la escritura de subrogación.
- Registro de la nueva titularidad hipotecaria.
El proceso suele tardar entre 4 y 8 semanas desde que presentas la solicitud.
Alternativas: novación y cancelación
Antes de subrogar, valora estas opciones:
- Novación: renegociar con tu banco actual. Sin costes de tasación ni cambio de entidad. El banco no siempre accede a mejorar condiciones, pero a veces lo hace para no perderte.
- Cancelación y nueva hipoteca: más caro (pagas todos los gastos de constitución), pero te da más libertad para elegir condiciones y plazo desde cero.
Preguntas frecuentes
Sí. Las reglas son las mismas independientemente del tipo de hipoteca. Lo importante es comparar el coste total con las mejoras que obtendrás.
No puede negarse, pero tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta. Si lo hace en las mismas condiciones, puede retener la hipoteca.
No. Al contrario, la Ley 5/2019 reforzó la protección al consumidor en este proceso, limitando comisiones y obligando al banco nuevo a asumir los costes de formalización.