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Tener dinero extra y una hipoteca pendiente plantea siempre la misma duda: ¿lo meto a la hipoteca o lo invierto? La respuesta depende del tipo de interés de tu préstamo, de tu perfil de riesgo y de las comisiones que cobre tu banco. En esta guía lo calculamos todo paso a paso.
Amortización parcial vs. total
Cuando hablamos de amortizar anticipadamente tenemos dos opciones:
- Amortización parcial: reduces el capital pendiente, lo que te permite elegir entre bajar la cuota mensual o acortar el plazo. Bajar el plazo suele ahorrar más intereses en total.
- Cancelación total: liquidas toda la hipoteca. Requiere pedir el saldo vivo al banco, pagar la posible comisión y acudir al notario para firmar la escritura de cancelación.
Consejo: En hipotecas a tipo variable con euríbor alto, reducir plazo es más eficiente que reducir cuota. En tipo fijo bajo (por debajo del 2,5%), puede ser mejor invertir ese dinero.
Comisiones de cancelación en 2025
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019) regula los máximos que puede cobrar el banco:
| Tipo de hipoteca | Primeros 5 años | Del 5.º al 10.º año | Resto del plazo |
|---|---|---|---|
| Fija | 2% del capital amortizado | 1,5% | Sin comisión |
| Variable | 0,25% (primeros 3 años) o 0,15% (4.º y 5.º) | Sin comisión | Sin comisión |
| Mixta | Depende del tramo vigente | — | — |
Muchos bancos ya han eliminado estas comisiones para atraer clientes. Comprueba tu escritura antes de hacer números.
Cómo calcular el ahorro real
Imagina que te quedan 20 años de hipoteca, 150.000 € de capital pendiente y TIN del 3,75%. Tienes 20.000 € ahorrados. Si los destinas a amortizar capital:
- Capital nuevo: 130.000 €
- Cuota nueva (mismo plazo): bajará de ~890 € a ~771 €/mes
- Ahorro en intereses durante los 20 años restantes: aproximadamente 28.500 €
Recuerda descontar el efecto fiscal: si tenías la hipoteca antes de 2013, podrías perder la deducción por vivienda habitual al cancelarla anticipadamente. Consulta con un asesor.
¿Amortizar o invertir?
Este es el eterno debate. La regla general es sencilla:
| Situación | Recomendación |
|---|---|
| TIN hipoteca > rentabilidad esperada de inversión | Amortiza hipoteca |
| TIN hipoteca < rentabilidad esperada de inversión | Invierte |
| Alta aversión al riesgo | Amortiza (el ahorro es seguro) |
| Horizonte > 10 años y perfil moderado | Combina ambas |
Con un TIN del 3,75%, cualquier cartera de fondos indexados con rendimiento histórico del 6–7% anual sale ganando a largo plazo. Pero ese rendimiento no está garantizado y la amortización sí lo está.
Pasos para cancelar la hipoteca
- Solicita el saldo vivo al banco (certificado de deuda pendiente con fecha valor).
- Calcula la comisión de cancelación según tu escritura.
- Transfiere los fondos a tu cuenta del banco hipotecante.
- Firma en notaría la escritura de cancelación (coste: ~400–600 €).
- Inscríbete en el Registro de la Propiedad para levantar la carga (coste: ~150–300 €).
- Presenta el modelo 600 ante Hacienda (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — exento desde 2018, pero hay que presentarlo).
Preguntas frecuentes
Entre 5 y 15 días hábiles desde que presentas la solicitud. El notario y el Registro pueden añadir otras 2–4 semanas.
Sí, aunque algunos bancos solo permiten amortizaciones en las fechas de revisión del tipo de interés. Comprueba tu escritura.
No. La amortización parcial se hace directamente con el banco sin notaría. Solo la cancelación total requiere escritura notarial.
Reducir plazo ahorra más intereses en total. Reducir cuota mejora tu liquidez mensual. Si tu economía lo permite, reducir plazo es la opción más eficiente matemáticamente.