Amortizar Hipoteca en 2025: ¿Reducir Cuota o Plazo? Guía Completa

¿Qué es amortizar hipoteca anticipadamente?

Amortizar una hipoteca consiste en pagar capital por adelantado, es decir, devolver al banco parte del dinero prestado antes de la fecha pactada. Hay dos tipos:

1. Amortización parcial: Pagas una cantidad extra (1.000€, 5.000€, lo que tengas) sin cancelar toda la deuda.
2. Amortización total: Cancelas toda la hipoteca de golpe, eliminando la deuda.

En ambos casos, el banco debe ofrecerte la opción de reducir cuota mensual o plazo.

Reducir plazo vs. reducir cuota: ¿qué conviene más?

Ejemplo concreto: Tienes una hipoteca de 180.000€ a 25 años al 3,5%. Llevas 5 años pagando y decides amortizar 10.000€:

¿Cuándo conviene amortizar la hipoteca?

1. Cuando el tipo de la hipoteca es mayor que la rentabilidad de tu ahorro: Si tu hipoteca está al 3,5% y tu dinero en depósito te da un 2,5%, amortizar es más rentable.
2. Al principio del préstamo: En los primeros años, la mayor parte de la cuota son intereses. Amortizar entonces tiene mayor impacto.
3. Cuando recibes un extra: Bonus, herencia, devolución de Hacienda... son momentos ideales para amortizar.
4. Si tienes hipoteca variable con Euríbor alto: Reducir capital reduce la base sobre la que se calculan los intereses.

Comisiones por amortización anticipada

Desde la Ley Hipotecaria de 2019, las comisiones están reguladas y son bajas:

1. Hipoteca variable: Máximo 0,25% sobre el capital amortizado durante los 3 primeros años; 0% después.
2. Hipoteca fija: Máximo 2% los 10 primeros años; 1,5% a partir del décimo.
3. Hipoteca mixta: Las comisiones aplican según la fase en que te encuentres.

¿Hay deducción fiscal por amortizar?

La deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada en 2013 para las hipotecas nuevas. Sin embargo, si tienes una hipoteca firmada antes del 1 de enero de 2013, sigues teniendo derecho a deducirte el 15% de lo pagado (capital + intereses) hasta un máximo de 9.040€ anuales.

Si tu hipoteca es posterior a 2013, amortizar no te genera ningún beneficio fiscal directo.

Ejemplos prácticos de ahorro

Hipoteca de 200.000€ a 30 años al 3,2%. Amortizas 15.000€ en el año 5: